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第一期杂志目录

贺词:
彭克玉总领事、刘醇逸主计长、
Felex、孟昭文州议员、
顾雅明市议员、陈倩雯市议员、
吴振伟国会参议员、
余胤良州参议员、
纽约中华公所....等贺词

人物专访:
伍权硕
陈素华
安哥
彭醒培
普叔
社区新闻:
温家宝与纽约华媒座谈
赵小兰:中美必须建立和谐关系
中国买家出手美国房地产市场
美国国会拟将退休年龄延至70岁
美国都斛同乡总会倡议书
美国都斛同乡总会成立前后
美国都斛同乡总会职员表
美国都斛同乡总会理事表
美国都斛同乡总会发展方向及理念
美国都斛同乡总会成立有感
鸣谢:美国都斛同乡总会捐款芳名
美东台山杯第一届团体乒乓球赛
社区活动
2010年纽约华裔小姐竞选
诗词文苑
祝贺《台山人在美国》创刊志庆
书画摄影艺术
美国冲蒌同乡总会第四届恳亲大会
加州参议员余胤良
旧金山台山青少年夏令营
科学家林为干院士治学二三事
都斛镇-物产丰饶,旅游休闲的宝地
广海镇简介

中国买家出手美国房地产市场

纽约建业地产代理 John Yu

TRUMP INTERNATIONAL HOTEL AND
TOWER CONDOMINIUM
        一位中国商人在2010年3月22日以三千三百多万美元买下了纽约曼哈顿中城中央公园西 TRUMP INTERNATIONAL HOTEL AND TOWER CONDOMINIUM 一套5,541平方呎之顶楼豪华公寓,该豪华公寓为5个睡房及8个卫生间, 三面单边, 整个曼哈顿中下城及中央公园一灠无遗, 真有大地在我脚下之皇者气派, 该豪华公寓更创曼哈顿公寓2010年以来的最高售价和呎价, 平均毎平方呎为5,987美元, 较曼哈顿公寓平均价髙出数倍有多。最值得关注的该中国商人是从起拍价 2,850万美元开始, 经过三十多轮竞投后, 以3,300多万美元击退多名国际买家。

华人房市"救市军"

不仅是在纽约,各州的地产市场亦渐见华人身影。华人买主频繁出手,成为了各地房市的 "救市军"。除了住宅, 酒店业亦是很多华人喜爱的投资项目, 华资目前虽未大量涌入,但中国投资者正在观望美国房市何时复苏,时机成熟就会"登陆"。虽然不少人只停留在问价阶段,正式达成的交易未算太多,但有地产业者憧憬,华资未来将成为房市生力军。另部份中国投资者仍相当审慎,先来美国是看看市场情况,以便条件成熟后可以马上入市。

基于多项有利因素,房地产业对中国投资者寄予厚望,首先中国在经济起飞后,已形成了庞大的中产阶层。统计发现,中国的百万富翁数目去年已超过英国,跃升至全球第四位。其次专家形容,美国多地的房价过去一年贬值了25%至35%,价钱已相当吸引,但最受中国投资人青睐的,是美国楼市相对成熟,不像亚洲般大起大落。中国客户首要追求的不是物业升值所带来的可观回报,而是市场的稳定。

美国地产市场创下近20年新低,吸引不少中国投资者来美"捡便宜",或催生新一波中国富商移民潮。中国投资者看准了人民币汇率的强势,在市场高点撤资,辗转到美国来发展。美国房地产市场是20年来最低点,一个千载难逢的好机会。

中国的经济增长强劲,中国人变得越来越富有,所以许多人渴望到国外置产,自从金融危机开始以来,媒体报道和专家意见显示美国房市急剧下滑,中国人觉得现在是到美国买房的大好时机。 部份中国投资者是为下一代的投资, 现在买的房子可作孩子将来到美国留学或短期出行时住宿之用,可以住在自己的房子里。希望孩子从小就认识到中美的文化差异。这对孩子将来的发展很重要。

目前驻美中资银行也利用手中资金协助中国投资者在美购置房地产,贷款比例上限可达65%。其实今天的房地产市场已降至近20年来的最低点,现在放贷不会蚀本,即使房地产市场再降30%,银行仍然有钱赚。

大城市的房产抗跌力强

经济危机发生时,美国房地产价格是否均大幅回落?事实上不同地区的情况不一様。比如,在纽约曼哈顿、旧金山、洛杉矶等大城市的高端住宅区基本只降价5-10%。但像加州等离市中心一小时车程的郊区,房产价格下跌及房贷违约现象就比较大,达到20-30%。迈亚美、凤凰城、拉斯维加斯等降得则更多,达到40%-50%。而美国的中部地区,房价原本涨得不多,危机中降得也不多。

为何会有这样的差异?因为曼哈顿和旧金山是很特殊的地区,这些国际级的大都市,有许多国际买家支撑。而凤凰城和拉斯维加斯的土地供应多,存在过度建房现象。此外,购房人融资太容易。有的首付10%就可贷到款。贷款占90%。一 旦经济波动、房价下降,购房人就会选择断供,而且会有连锁效应。一个小区有一个人断供,就恶性循环。从美国的经验教训来看,人们买房要量力而行;政府和金 融机构设计房贷产品,也不能诱惑人们去买房。这一点也同样适用于中国。

正是由于目前市场上对美元继续升值的预期较高,一些海外投资者才会对美国地产兴趣浓厚。有观察人士认为,由于海外投资客的杀入,纽约等热点地区下跌的楼市拐点或现。像纽约这样的地区,再开发的可能性很低,而在纽约,只有30%的人拥有自己的房产,房产保值的可能性还是比较大。但最受中国买家关注的还是纽约,因为纽约是一座充满活力的国际大都市,人们更倾向于在纽约这个世界之都买房。

中美两国投资住宅地产差异

在中美两国投资住宅地产和商业地产的方式和土壤完全不同,无论是美国公民还是外籍的公民,在美国置业所享受的价格及其它条件都是一样的。

很多中国买家都选择全款在美国购房。由于经历了次贷危机,美国银行对房贷审核异常严格,通常要花上1个多月时间,使得从成交到最终手续办妥并交房要持续一至两个月时间。而审核贷款时,必须提供两年以上的美国纳税记录和优质个人资信报告,对于外国投资者来说,如果非美国长期居民,申请贷款就很难了。

在美国拥有一套房屋要交房产税,为房屋总价的1%左右, 但从另一角度看, 因为美国的房产土地拥有权是永久的, 所以亦是中国投资者乐于接受的, 至于出租物业, 租金收入扣除相开闗支后, 所得的也需要纳税;而在美国房屋出租通常是委托物业公司进行管理。据美国的《外国投资房地产税法案》规定,对于房地产的投资收益,外国投资者必须按常规所得税税率征税,除非在该纳税年度于美国留居超过半年,即183天,在出售自住2年以上的住房时,才可享受美国居民纳税人的优惠,即个人卖房收益不超过25万美元,家庭不超过50万美元,则可免交所得税。但个人和家庭一生享受该项优惠也仅此一次,因为联邦税务局将向第二套房买卖的收益获得者 收取高达20%的资产所得税。